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    葉檀:明年房地產市場將不溫不火

    發布時間:2013-08-06 來源:本站 作者:Author 瀏覽次數:3914

      12月5日到7日,中央經濟工作會議召開。擴大消費成為調經濟結構的重點。由于總基調是保持穩定增長,宏觀經濟政策要穩,房地產政策也不會大動干戈,否則宏觀經濟的穩定就成為無本之木。中央經濟工作有三個特點極其明顯。

      保持貨幣和財政政策的延續性,意味著寬松的貨幣政策不會進行戰略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊,這意味著市場投資者將繼續憧憬低成本信貸與高投資回報的紅利,絕不會輕易離開市場。

      房地產政策將秉持有進有退的策略,房地產市場作為中國經濟杠桿行業的地位不會改變,但過度的刺激政策會逐步退出,比如稅費優惠政策。不過退出的過程并不順利,一些地方政府為托市,將繼續出臺刺激本地房地產市場的政策,如石家莊降低二套房物業費等。在具體政策上政府試圖鼓勵剛性消費,防止房地產泡沫向銀行蔓延。

      穩定房地產市場是愿望,這一愿望能否實現取決于如下三點:一是實體經濟是否真正回暖,地方財政對于房地產的依賴程度是否降低;二是房地產與銀行盈利能力、風險關聯程度到底如何;三是房地產市場對于消費的擠出效應如何?這三個方面決定了政府是否會下決心控制房價。

      地方政府對于土地收入的依賴有增無減,雖然今年GDP保八無憂,但隨著大規?;ㄐ枰笠幠YY金投入,地方政府負債率必然節節攀升,而稅收卻遠不能趕上投資的步伐。于是,今年我們看到了大規模的查稅、預征稅以及欠稅曝光等現象,正說明了在花團錦簇的經濟增長數據背后,是地方財政的普遍吃緊。

      北京、上海等地土地收入已經占據財政收入的1/3以上,而與房地產相關的收入占地方當年財政收入的60%,每年30%要來自于土地出讓,30%來自于房地產的稅收。另一方面,明年的出口情況并不樂觀,內部的消費刺激政策不會輕易退出。政府內部經濟學家已經明確表態房地產行業的核心作用,國家統計局總經濟師姚景源表示,“房地產行業非常重要,它拉動50多個行業,上游拉動鋼鐵、建材,下游拉動家用電器,甚至可以一直拉到窗簾、紡織品,所以它的拉動力很強。從整個經濟發展、擴大內需特別是以消費為主拉動經濟來講,這個行業非常重要?!狈康禺a行業占GDP的6.6%和1/4的投資,與房地產直接相關的產業達到60個。在此情況下,給房地產市場降溫必然慎之又慎。

      政府希望保持房地產市場的穩定,大力建設保障房,通過征稅籌資金,并且使目前的高檔房泡沫與銀行脫鉤。但投資者不會順從,目前如此之低的貸款利率,必然是應貸盡貸,動用自己的現錢才是傻瓜。銀行同樣不聽話。有個引人關注的現象是,年底信貸優惠政策退潮時,銀監會并沒有實行一刀切,各個銀行自行其是。這說明銀行不可能放棄房貸這一盈利大戶,年底惜貸不過是為明年年初的信貸額爭取空間。政府的政策將遭遇各方市場主體的抵抗。銀行與房地產之間的防火墻形如薄紙,一捅就破。

      國家信息中心經濟預測部主任范劍平認為,繼續刺激居民首次購房需求,購房契稅、房貸利率等優惠政策要延續,對二套房貸則要嚴格把關。鼓勵存量房流轉,提高借貸成本是解決房地產泡沫的正道,但有關方面很有可能投鼠忌器,不敢輕易加息,卻為了抑制住房投資而提升稅費。此舉在短期內有可能會刺激房地產市場的通脹預期,房價、地價上升更為迅猛。金融危機之前正是如此,明年一到兩次的加息將成為房地產市場的助燃劑。

      房地產面臨極大的政策風險。對于狂熱投資者征收物業稅一直在醞釀之中。11月28日,溫家寶總理在上??疾鞎r,專門考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進展情況,表示要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置,在財政、金融和土地政策上給予大力支持,讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時,要抑制投機性購房,促進房地產業健康發展。物業稅抑制是題中應有之義。

      要抑制房地產市場的熱度,一要連續加息,二要征收物業稅。只要減少投資者的紅利即能減少投資者的數量,有關方面絕不會不知如此淺顯的道理。

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